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新築と中古×リノベどっちがお得ですか?にお答えします。

平成31年3月26日快晴

春の丹波。

今日は朝から春らしい日差しが戻ってきました。日中も「これぞ春!」といった風情の暖かさで、丹波での古民家再生工事の仕上げ工事に職人として向かう道すがらも、ポカポカ陽気の下、ドライブを楽しむ勢いで気分を上げて車を走らせました。寒いのが苦手な私とすると春の訪れは心待ちにしていた嬉しいことではありますが、気になるのは花粉によるアレルギーのさらなる発症で、黄色くかすんだ遥か彼方の空を見ながら、これ以上症状がひどくならないこと祈りつつ、せっかくの気持ちの良い天気にもかかわらず窓を閉め切って車を走らせました。

真面目すぎるNPO活動。

話は変わって、昨日はNPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会の定例会と研修会があり、ここでも理事の末席に名を連ねさせてもらっている私も参加させて頂ました。このNPO法人の活動は、兵庫県に住まう人が安心してリフォームできる環境を整えることを目的としており、意識の高い真面目な事業者が集まって活発な活動を行っています。その内容は、未だに暗躍する悪徳リフォーム会社に対する注意喚起のセミナーの開催や、自治体とタイアップして、地域の方がリフォームを行うにあたって古くなった建物をただ単にきれいにするだけでなく、性能改善提案の啓蒙活動を通して建物の人が暮らす上で非常に大事な住環境を整え、地域の方の健康に寄与する本質的なリフォームの普及に取り組んでいます。

既存住宅流通部会。

昨日の研修会では、国の方針でもある中古住宅の流通活性化の流れもあり、最近特に増えてきている中古住宅をリノベーションして新築に比べて費用を抑えながら思い通りの住まいを手に入れたいと言うユーザーが、安心して物件を取得できるようにと広まっているインスペクション(住宅診断)について、中古住宅の買取再販で実績を上げておられる不動産寄りの工務店経営者、Hさんを講師としてお招きし、不動産業界の立場からの意見を聞かせてもらいながらメンバー全員を交えての活発かつ本音トークが飛び交うディスカッションを行いました。

インスペクションの現実。

講師役のH社長のお話を要約すると、昨年の不動産業法改正で中古物件の購入者にインスペクションを行うか行わないかを確認することが義務化されたのを受けて、実際の取引現場ではどのようになっているかと言うと、重要事項説明書にチェックボックスが並んでいるだけで、詳しく説明されていないのが現状で、積極的にインスペクションを進める不動産会社はほとんどいない。売主にインスペクションをすることによるメリットを感じてもらえない以上、普及することはないのでは、と言う厳しい見解でした。非常に残念ですが、木造一戸建てのまだギリギリ資産価値が認められる築20年前後の建物でインスペクションを行なって資産価値以上のいい結果が認められる建物は殆どなく、建物の価値を明らかにする為ではなく、買い手側の不安要素の確認の為に行うのみになっているのが現状のようです。

建物診断の本質は劣化予防。

ちなみに、すみれでは中古住宅の売買のシーンだけではなく、お客様の持ち家の定期健康診断的な位置付けでのインスペクションを積極的に行っています。それは将来的にメンテナンスにかかる費用と時期を明らかにすることによって建物の劣化を予防する意識を持ってもらうための取り組みで、OB顧客には「おかげで安心して住める。」とご好評を頂いています。また、最近特に増えている中古住宅の購入を検討されている方からのインスペクションの依頼は、「新築住宅を取得するか、中古住宅を購入してリノベーションで費用を抑えて快適な住宅を取得出来るか迷っている」と言われる方がとても多くなっています。

新築住宅or中古×リノベ

「新築とリノベ、どちらがおトク?」の判断は物件次第で大きく変わるので一概にどちらがいいとは言えませんし、新築よりも難しいリノベーション費用の算出や、様々な住宅税制の優遇措置等もあり、その選択は簡単ではありません。その比較検討の難しさからか、綿密に条件を調べて検討することなく、場所や外観を見て直感的に判断されて中古住宅を購入される方も多くおられる様で、私にすれば「そんなに簡単に決めて大丈夫かしら、」と心配してしまうことも少なからずあります。この辺りが住宅取得者の7割が購入後に後悔をされると言われる原因だと思いますが、これから住宅購入を検討されている方のために、いつも私が相談を受けた際にアドバイスしている点を以下に記しておきたいと思います。

中古住宅の選び方の基本。

まず、中古住宅の選定ですが、基本的には昭和56年以降に新耐震基準で建てられて、かつ、新築当時の図面と建築確認完了済証が残っているものをお勧めしています。この条件を満たさない物件は、インスペクションを施しても見れない部分に不安要素が多く、購入後内装をばらしてみるとびっくり仰天と言うことが少なからずあります。また、銀行融資を受ける際の担保価値の基準に耐震等級1をクリアしているか、の項目があり、(住宅ローンを利用されなくても耐震性のは重要ですが、)金利の優遇も変わったりしますので住宅ローンを利用する場合は耐震補強をしなくてもその基準を満たしているものを選ぶべきです。

住宅はランニングコストで考える。

最低限の基本性能である耐震がクリアされていれば、物件の良し悪しは立地やデザイン、老朽間の程度等物件によって様々ですが、共通して言えることは断熱性能、省エネ性能が高いものは殆どないということです。これは現在の新築では主流になった高断熱、高気密住宅に比べて冷暖房の光熱費が嵩む事になるので、それも含めて費用の部分だけはしっかりと確認されることを強くお勧めしています。現在、住宅の取得は住宅ローンを利用することがほとんどになっています。中古住宅の購入でも住宅ローンの利用もできますし、リノベーション費用も一緒に融資を受けて住宅ローンに組み込むことも最近は多くなりました。ここで特に留意していただきたいのは、住宅はイニシャルコストで考えるべきではなく、毎月の支払いを積み重ねるランニングコストで考えるべきだと言うことです。

住宅費用の総額を試算する

わかりやすくシュミレーションを行って比較してみます。
例えば、築20年の一戸建て住宅が2千万円で販売されていたとします。土地が40坪で坪単価が40万円、土地価格が1600万円、建物評価は400万円と設定します。その中古物件を内外装や水回りを全て改装するリノベーション費用と合わせると3000万円程度になります。
同じ地域で新築を建てる、もしくはその物件を解体して建て替える場合、30坪の建物をZEH仕様(一次エネルギー換算でゼロになる)で2400万円(坪80万円)で建てた場合、土地と建物総額は4000万円(解体して建て替えたら4200万円程度)となります。
この場合、住宅取得にかかる初期費用としては中古×リノベの方が1000万円ほど抑えられるように思いますが、月々の支払いで考えると、ZEH使用の住宅との光熱費は月平均2万円の差額があると考えれば、30年の期間で見ると、その差額は720万円となり支払う総額は大して変わらなくなる可能性があります。

新築の方が安いんかい!

更に、住宅を取得される方が意外と気にされないのが住宅ローンの金利です。史上最低の金利となっている今は、絶対に固定金利を選択すべきタイミングとなっておりますが、新築の方が金利優遇が大きく、中古×リノベーションの場合は金利が高く設定されることが少なくありません。ちなみに、私たちが新築でオススメする兵庫県産木材特別ローンは0.8%の固定金利です。リノベーション 物件で金利優遇が適用されない場合、固定金利にすると2%を超える可能性もあり、この金利差を上述の案件の支払い総額で計算してみると、、
・中古×リノベ  購入費3000万円 光熱費720万円 金利(2%)1173万円 支払い総額4893万円
・ZEH仕様新築 購入費4000万円  光熱費0円    金利(0.8%)587万円 支払い総額4587万円

なんと、新築の方がトータルコストでは安くなります。更に、住宅ローン減税の拡充やエコポイント、地域型グリーン化事業の補助金の活用等々、新築にはまだおまけが沢山ついてきて、実際はもっと支払い総額が減る事になります。以上で住宅はランニングコストで考えるべき、という私の持論をご理解頂けたと思います。新築か、中古×リノベにすべきか、と迷われている方、いつでも個別のご相談を承りますので、お気軽に私(高橋)までお声がけください!(笑)

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◆~古民家から再生プロジェクト~ 祝!第一期改装工事終了お披露目パーティー開催します!

本格的なリノベーションを前にとりあえず泊まれる様に水回りと二部屋の改修を行いました、世界に一つの研ぎ出し風呂や、断熱塗料ガイナの実証実験室など結構見所もあります!
日時:2019年3月30日土曜日 10:30〜17:00
場所:兵庫県丹波市春日町下三井474
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◆一般社団法人職人起業塾オフィシャルサイトリニューアルしました。

原理原則系マーケティングに取り組んで見たいとお考えの方は一度のぞいて見てください。 実践型現場マネジメント理論、動画なども公開しています。 その他、研修のお申し込み、問い合わせ、補助金の活用などの情報も集約しています。 https://www.shokunin-kigyoujyuku.com

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過渡期にこそあるチャンス。@既存住宅

5月26日晴れ

いい天気が続きます。

午前中は久しぶりに事務所でゆっくりとPCに向かって事務作業。

たまってる仕事を少しずつ片付けてました。

5S活動@すみれテラス

5S活動@すみれテラス


隣のテラスではすみれ期待の建築女子りかちゃんがテラスのウッドデッキのメンテナンスに汗をかいてありました。

慣れないペンキ塗り、どう?と聞いてみると、元気よく「楽しいです」とのこと。

やること、行くとこ、何もかも新鮮で楽しいみたいで、なんだかうらやましい気分になりました。(笑)

ひょうご新民家21総会

ひょうご新民家21総会

昼からは、NPOひょうご新民家21の総会と研修会に出席。

NPOの立ち上げから10年にわたりご尽力された大海理事長のご勇退、同年代で地域密着工務店の理想に燃える林新理事長の就任とちょっとしたドラマがあり、時代の流れというか、我々の年代がこれからの時代を担っていくようになる認識を新たにすることとなりました。

近江理事長、長年お疲れ様でございました、ありがとうございました。

林新理事長、一気の若返りと言うことで、今後いっそうの盛り上がりを期待しておりますのでよろしくお願いいたします。

私も出来るだけの協力をお約束致します!

総会の後の研修会はご近所のH建設のH社長の講演、長期優良住宅化リフォームの活用方法と事例の共有を頂きました。

長期優良化リフォームとは、既存住宅を現在新築の中心的なスペックになり普及の段階に入ったと言われる長期優良住宅と同じ性能に引き上げることを目的とした国交省の肝いりの事業で、耐震性能、劣化対策、長期保全計画をリフォームと共に行なうことで、最大200万円もの補助金が支給されるというものです。

が、しかし、既存の建物を建築基準法の1.25倍の耐震強度を持たすのは至難の業という事もあり、利用者が極めて少ない現状に合わせてもう少し軽目(耐震等級1=現行の建築基準法に合致)の基準を作って上限100万円の助成金の制度を設けられており、どちらかと言うとそちらがメインになっているのが現状です。

詳細は色々と条件がありますので、全面改装、リノベーションをお考えの方はすみれのリフォームチームにお気軽にお問い合せ頂ければと思います。

ひょうご新民家21研修会

ひょうご新民家21研修会

さて、お題目はH社長の話を伺っていて、なるほどな、と思ったこと。

建物の長期優良化は日本の不動産流通の枠組みを根底から見直す取り組みです。

現在の日本の住宅は、築30年も経つと建物の価値は殆ど評価されません。中古住宅の価格は土地の評価額のみで取引されています。

それにひきかえ、西欧諸国では古い建物程価値がある、という全く逆の評価で市場が成り立っており、中古住宅の流通も非常に活発です。

日本も将来的にそのようになる様に、と言うのが現在の流れであり、今がまさに過渡期です。

これから長期優良化住宅が増えて来ると、築年数が経過しても建物の評価が今の様に下がらなくなる様になってきます。

そんな風に考えると、物件によりますが、十分使える建物を土地の値段だけで購入出来るのは今だけ、と考えることが出来ます。

躯体だけしっかりしておれば、リフォームで新築と同じような性能を持たすことも可能ですし、新築で建てるよりもずっと低コストで快適な住宅を手に入れることが出来る可能性は大きいとも言えるのです。

その為の長期優良化リフォーム制度でもあるんですが。。。

 

とにかく、そんな場合、中古住宅の現状の性能をしっかりと見極めることが肝になります。

そんなこんなで、、すみれでは有資格者によるインスペクションのサービスを行なっておりますので、中古住宅の購入をお考えの際は、是非一度お声掛け頂ければと思います。

購入者の立場に立った診断をモットーにしておりますので、お気軽にどうぞ!

こちら→すみれインスペクション(住宅診断)

以上、久しぶりの告知でした。(笑)

おまけ、

スヤスヤ眠るにゃろ、最近とみに態度がデカくなってます。(^ ^;

にゃろ

にゃろ

一向に無くならない悪質リフォーム問題。

4月11日 曇天のち晴天

桜が残る伊川

桜が残る伊川

午前中はデスクワーク、溜まっている仕事は山ほどあり、しかもこのところ目先に追われることが多くなっていたので、タスク整理を行なってみました。

少し気を緩めるとあっという間に時間は過ぎて行く、時間に追われない様に先手を打つには落ち着いてデスクに座る時間が必要だな、なんて今更ながら考えてしまいました。。

 

昼からは来週から着工する新築住宅の契約にクライアント先へ、

星の数程ある建築業者の中から、私たちすみれを選んで頂いたことに対する感謝を述べつつ、納得、楽しんで頂きながら確実な施工を行なうことを誓いました。

T様、本日はありがとうございました。

スタッフ共々、誠心誠意の施工を心がけますので、末永いお付き合いを宜しくお願い致します。

image

 

さて、少し前のことです。fb(Facebookね、)で見知らぬ人から突然のメッセージを頂きました。

どうやら、詐欺まがいの悪徳リフォーム業者と契約をしてしまったことに気付き、困ってられている様子、少し前にも取引先の担当者の友達の実家で同じようなコトがあり、相談を受けたのを思い出し、リフォーム業界のイメージを失墜させた悪徳業者が今なお健在なのを改めて実感、同じような悩みを持たれている方、またはこれから被害に遭われない様に備忘録として書き残しておきたいと思います。

ちなみに、御相談をもらうきっかけになったのは以前に書いたこのブログ。

無料で屋根点検しますよー、にご用心。

 

【今なお健在の悪徳リフォーム業者】

メッセージの文面を読み進めてみると、相談して来られた方のご実家で、

「瓦のズレを突然現れた営業マンに指摘され調整ぐらいなら無料で。。。という話がどんどん進み
いつの間にか25万円に、そしてあれもこれもと120万の見積もりになりました。」

とのことで、やっぱりいつものパターンです。

訪問販売は特定商取引に関する法律で厳しく規程をされているのですが、今の訪問販売の形式を取っているリフォーム会社は訪問販売の為に訪問するのではないというスタンスで、やってきます。

「近くで工事をしている者ですが、お宅の屋根が見えて、どうやら瓦がズレているようですので見てあげましょうか、モチロン無料で良いですよ。」

と、口火を切って訪問するのがマニュアルとなっています。

住人に取っては屋根の上に上がることなど滅多なことではありませんし、少し歳を召した方は、上がるのが無理だと思われるでしょう。善意の第三者にそのように言われると、「じゃあ、見てくれる」と言ってしまいがちです。

【作業服を着たプロの営業マン】

一度屋根の上に上がってしまうと、そこはもう住人には確認しようがない世界。建築の知識を持っている人もそんなにいる訳ではないので、その職人風の営業マンの写真やVideoを見せられながらの話を信じるしかなくなってしまいます。

本当のことは、写真が自宅の屋根である。ことぐらいで、それがどのような状態か、どんなリスクを抱えているか、どの様な対処をしなければならないか、という説明や提案が本当のことなのかどうかは分かりません。

ただ、自宅の屋根の映像という本当のことの合間に嘘や誇張がちりばめられているため、真偽の判断が非常にしづらくなるのです。そして、そこはやっぱり、しっかりとトレーニングを積んだ営業マン、絶妙なトーク(今なら安く出来る、早くしないともっとヤバいことになる等々)を信じて、騙されて契約書にサインしてしまっても仕方がないと思います。

【一貫性の法則によって不安な契約を破棄出来なくなる】

イマドキの悪徳リフォーム会社に騙される、と言うのは、大きく2つに分かれます。

『必要がない工事の契約を交わす』

『法外な利益を上乗せした金額で契約する』

神戸の震災後には、契約だけして先に集金だけして工事をしないまま消える、と言った酷い業者もおりましたが、さすがに今はそんなに急いで現金を支払う人がいませんので、そのような完全な詐欺を働く業者はいなくなっています。

どちらにしても、契約の時点で少しは違和感を感じるはずですが、人は一貫性の法則に則って、自分が一度下した判断、契約という選択を正しかったと信じたくなるもの、なんだか怪しい気もするが、と思いながら、インターネットでホームページを確認して、まともな企業理念をみたり、支店の数を数えたりして、無理に自分の選択が間違っていないと信じ込もうとします。これが悪徳業者がいなくならない最大の理由だと思っています。

【とにかく相談してみること】

リフォーム業者全体を疑心暗鬼の目で見られるのは私にとっても本意では有りませんが、信頼出来る筋からの紹介でない限り、業者に対する健全な疑念は持っておくべきだと思います。それは、訪問販売だけに限らず、新聞織り込みなどで広告をしている業者でも同じで、広告の内容と実際に問い合わせをして見積りを取ると全く違う値段を平気で出して来る会社も(最近はずいぶんと無くなりましたが、)今でもいくらでもあります。

最近、また増加しつつある屋根のリフォーム被害に関して言えば、特徴がいくつか有るのでこれに一つでも当てはまると感じたら身近な建築関係の人に相談してみることをおススメします。

  • 近くで工事しているので無料点検しましょうか、と突然の訪問
  • どこで工事しているんですか?と聞くとお茶を濁す
  • 瓦がズレると雨漏の原因になるのでコーキングで固定しましょうと提案
  • その場で手書きの見積りを書いて、契約書にサインをせまる
  • 一度契約してから、再点検で次々追加で見積りを書いて増額する

身近に相談する人がいないと言う方は、神戸市生活情報センター(全国の消費生活センター等)_国民生活センター神戸市:すまいの安心支援センター(すまいるネットなど、公共の機関の窓口が有りますので、少しでも不安を感じたらとにかく一度相談をしてみることを強くおススメします。

【まとめ】

悪徳リフォーム問題は2000年頃に社会問題としてクローズアップされ、その後特定商取引法の改正やメディアでの注意喚起が盛んになり一時はなりを潜めたかに見えました。

しかし、地震や台風等の災害が起こった地域では、人々の早く生活を建てなおしたいと言う気持に便乗するかの様にリフォームに関するトラブルが多発すると共に、高齢者、特に都市部を離れた地域では訪問販売の手口で悪質な業者が活発な活動を行っているのが現状です。

消費者センターや自治体に窓口の設置はあるものの、振り込め詐欺と同様に、被害に遭った当事者が、気付く前に抑止する効果は薄く、一層の啓蒙活動の必要を感じずにはおられません。

この悪質リフォーム問題は、建築業界、リフォーム業界全体にとってのイメージダウンになると共に、消費者の意識を萎縮させ市場の拡大、業界の発展の足かせになると思います。

公共機関が積極的な施策を実施しない現状では私たち民間業者が力を合わせて安心してリフォーム工事を行なうことができる地域となる様に啓蒙活動を行なう必要性を強く感じております。

地域に根ざし、適正な価格で質の高い工事を提供して地域の安心安全に寄与することで貢献したいという志を持った業者が集まって地道な活動を行う団体も全国で徐々にでは有りますが増えて来ています。兵庫県では私も参加している団体で今期から安心してリフォーム業者を選定する方法等についての本格的な啓蒙活動をスタートします。

このような活動を通して、業界、そして消費者の意識が高まり安心出来る環境作りの一助となれば幸いです。

【おまけ、というか告知、笑】

兵庫県のリフォーム事業に携わる皆様、一緒に活動しませんか?ご興味がある方は高橋までお気軽にご連絡下さいね。^^

NPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会 | 兵庫県のリフォーム事業者 

リノベーション住宅流通の促進における関連業者の現状調査ヒアリング、うけました。

11月10日快晴

昨日のしぐれ模様から一転、すばらしい青空が広がりました。

いつものように、愛犬チャックと散歩に出て、低い所に出てきた太陽がキラキラと河川敷の草を照らすのを見てなんだか心が軽くなりました。

デッキ水洗い〜

デッキ水洗い〜

今日は午前中に珍しいお客様が事務所に来社されました。

神戸山手大学の学生さんでなんでも卒業論文に、中古住宅の流通市場に関する研究で、リノベーション住宅流通の促進における関連業者の現状調査と言うテーマでヒアリングをしたいとのこと。

なんてすばらしい研究なんでしょう(笑)

「実際の事業者さんに実情をヒアリングしたいんです。」とのことで来社されました。

政府が推し進める耐震化やバリアフリー、温熱環境の改善等のリフォームについてや、住宅履歴を残すことへの取り組み、インスペクションへの取り組みなど、熱心に質問をされました。

それにしても、チョイスしているのが、業界においても最先端の取り組みであり、これからのリフォーム業界に重要なキーワードばかり。

マニアックな部分を熱心に研究されている姿には頼もしささえ感じられました。

ヒアリングも終盤に差しかかった頃、

「既存の顧客に対しての特徴的なサービスを何かされておられますか?」

という質問があり、

「すべての顧客に対して半年に1度訪問して無料メンテナンスのサービスを行っています。」

と言う私の回答に、へ〜っと驚かれ、

「その中で築年数が経過した住宅についてはこちらから積極的に無料でインスペクション(住宅診断)サービスを行っています。」

と続けたのにさらに驚かれ、、

「その他は、最近はスタッフと一緒に農園で無農薬野菜を作って、お客様にも収穫祭に無料で来ていただいてますよ。」

と続けて話すと、

「そんな会社あるんですね」とびっくりされてありました。

ま、珍しいんですけどね(笑)

ついでに、NPO法人ひょうご安心リフォーム推進委員会の理事の立場からもこれからのリフォーム瑕疵保険やインスペクター制度の普及、健全な事業を行われている会社の認定制度を通してリフォーム業界に安心なマーケットを作る必要性などについて熱く語っておきました。

そんな会話の中で、彼女が、「あれっ?」と引っ掛かった顔をされたのは、私が、

「国交省の補助金、助成金誘導の施策については(実効性があるか)懐疑的なんですけどね、」

と言った時でした。

あまり深堀も深追いもされませんでしたが、国交省のリフォームトータルプランの方向性を把握して、それに沿った顧客への提案や、施工、サービス体制を整えている印象の会社の代表が、親方日の丸に対してネガティブな発言をするのが少し意外だったようでした。

正直に言っちゃうと、政策と言う名の助成金誘導でマーケットを作ること自体、本来の消費者ニーズに合致しているかどうかは非常に怪しいと思っています。

しかし、消費者への国の制度として存在する以上、私たち(許認可業者として)は無視をするわけには行きませんし、その情報を持っていないだけで、顧客に対して不利益をもたらす事になってしまいます。

顧客の利益を守る為には、個人的な意見や感情は棚上げして、今ここに在る現実に対応するしか選択肢が無いわけ、という事が言いたかったのですが、別にそんなこと言ってもしょうがないな、なんて思ったり。

漆喰のsumika完成間近

漆喰のsumika完成間近

ただ、

言ってもしょうがない事。

やってもしょうがない事。

悩むだけ時間の無駄。

そんなことが世の中にはゴマンとありますが、そこをさっぱりと割愛してしまう事って、非常に危険だと思っています。

シンプル イズ ベスト

と言う言葉は本来人間の思考には合致していない。

悩んで、悩み抜いた挙げ句に出した結論が、考える以前のものと同じであったとしても、悩み、考えを巡らすプロセス自体に価値があるのではないかと思っています。

最近読んだ心理学の本に、『世界はシンプルである』と繰り返し説明されているのを読んで、複雑怪奇な世の中をひとつ一つ紐解いた先に出て来た究極のまとめなんだろうな、と思ってから、大したプロセスも踏まずにシンプルにまとめてしまう事の怖さがずっと頭にこびりついて離れません。

最終的に世界はとてもシンプル。

でもそんなに簡単には出来てないぜ、と笑える様になるのが一番なのかな、なんて考える今日この頃です。(笑)

ま、今日来社された学生さんに、私の想いがどのくらい伝わったか分かりませんが、(そもそも単にヒアリングなので伝える場ではない、笑)地域に密着して熱い想いで事業に取り組んでいる事業所がある事が少しでも理解して頂けていれば幸いです。

完成したら、卒論、見てみたいなー。(笑)

伊川沿い二毛作

伊川沿い二毛作

無料で屋根点検しますよー、にご用心。

9月4日 雨のち曇り

明け方にまーまー良く降っていた雨も、出勤して朝礼のラジオ体操を終える頃には上がって小康状態。

今日は昼から(雨で延期を繰り返していた)お客様宅に屋根の調査に行く予定になっており、朝目覚めて雨音を聞いたとき、またかよー、と伺うのを諦めかけておりました。

しかし!一旦雨が止んだ空を見て、行くなら今のうちやっ!と判断して急遽午前中の予定と振り替えてダンプにハシゴを積みこんで走り出しました。

迫り来る雨雲

迫り来る雨雲

午前中に屋根の調査を済まして庭先でお客様と雑談というか打ち合わせをしていると待ってましたとばかりに小雨がパラパラと、、

足場も無く、ハシゴ一本、一人で大屋根に上るので、少しでも瓦が濡れると非常に危険でして、雨が降り出すタイミングは大げさじゃなく命に関わる大問題です。

とにかく、調査を終えて地面におりて来るまで雨は待っててくれました。

やっぱりな、と、私の意思と天とが通じ合っているのを実感です。(笑)

屋根調査

屋根調査

さて、お題目は今日の屋根調査に行くことになった顛末です。

取引先の商社のI担当さんから電話をもらいまして、

「友達の実家で屋根のリフォームをするらしく、業者に見積りを貰ったらしいんですが、どこか信頼出来る業者さんでも見積りをお願いしたいと頼まれたんですが、お願い出来ますか?」

とのこと。

モチロン、行きまっせ、と今回の調査となりました。

で、どんな工事を予定してるの?と聞くと工事の明細を送ってくれました。

工事項目はというと、

***************

地瓦調整費

棟瓦調整ラバー止め

鬼瓦漆喰止め

きわのし調整ラバー止め

漆喰斫り取り

漆喰打替

地瓦シリコンラバー止め

**************

でたっ!

訪問販売系悪徳リフォームの代名詞の様に言われて、一時はその悪名を轟かせたシリコンラバー工事の見積りです。

(近くで工事をしていてたまたま屋根を見かけたと名乗る、作業服の訪問)営業マンの説明によると、

「日本瓦は土を屋根に載せて瓦を葺きます。なので、台風や地震などで瓦が動きやすいのでシリコーンを瓦の継ぎ目に充填してズレない様にしなければ危ないですよ。」

とのこと。

おまけに、

「瓦が無くなっているところがあるので、直さないと雨漏しますよ。」

「漆喰もかなり劣化しているので修理しないといけませんねー、」

と言われたそうで、それを受けて上記の見積りをサラサラ〜と書かれたようです。

 

私の調査結果は、

①瓦は空葺きといわれる木桟に釘止めの工法になっており、ズレ止めのコーキングなどそもそも必要ない。

②瓦が無くなっているどころか、ヒビが入っている瓦さえ無い。

③漆喰は劣化しているが緊急性の高い程度までは達していないのでそろそろ考えてみるべき。

④樋の勾配が悪く、枯れ葉や水が溜まっており、外壁を汚す一因となっている。

⑤屋根よりも外壁の塗装が経年変化でチョーキング(白化現象)を起こし始めており、3〜5年以内くらいには塗装のやり直しをすべき。

⑥換気扇ガラリが破損して、水が屋内に入っている箇所があるので早急に修理すべき。

 

たまたま近所で工事をしていて傷んでそうなのを見かけたので屋根の点検を無料でしますよー、と言って来た営業マンとは全く異なった見解と見積り内容となりました。

 

それにしても、そもそも、屋根瓦のコーキングって今回の様に空葺きでなく、土で葺いていたとしても必要ない工事だと思っています。

良心的なというか、まともな板金屋の社長に聞くと、

「ズレ止めのコーキングをしていた屋根瓦が地震の際に全部繋がったまま一体となってずり落ちた現場を見た事がある。」

といってましたし、

「コーキングが経年劣化で収縮して瓦を引っ張って表面がバキバキに割れているのを見た事が有る」

とも教えてくれました。

 

一般の方は大屋根においそれと登れませんし、自分の目で確認ができないこともあり、瓦が無くなっている写真を見せられたら信じてしまうしか無かったり、このままだとすぐに雨漏しだしますよ、と言われると工事をしないといけない様に思ってしまいがちだと思います。

悪徳リフォーム問題が騒ぎになった当時は屋根に上がった営業が自ら瓦を割ったり、漆喰をめくったりして、すぐに工事をしないとまずいですよ!と瓦にコーキングをぬするだけの高額な金額の工事を迫ったといいます。

さすがに今はそこまでする会社は無くなっていると思いますが、、

でも50歩100歩。。。

今回の業者の名前を聞いてWEBで検索してみたら、結構まともなホームページが出てきました。

立派な経営理念なども。。。

 

お客さん曰く、

「ちゃんと写真を見せてもらったし、本社は大阪やけど近くに支社も有るみたいやし、ちゃんとホームページも有ったみたいやし、、」

「私ら素人やから、専門的な事いわれても分からんし、この屋根の上で写真を取って来たと見せられたらそうかと思ってしまうしなー」

との事でした。

ダンプにハシゴ

ダンプにハシゴ

やっぱり、安心して相談出来るリフォーム会社がすぐ近くに有り、気軽に声をかけて、相談に乗ってもらえる様な環境を整備する事が重要だと改めて思いました。

兵庫県や神戸市にも一定条件を満たした登録業者を紹介してくれる制度が有るには有りますが、実際はあまり活用されていないようで、今では飾り物的な存在になりつつ有る、と言う声も聞かれます。

行政でダメなら民間、志の高い業者が集まって、まともな業者とはどんな業者で、まともなリフォームってどんな工事か等の選ぶ為の条件など一般のユーザーに知らしめる活動をして、広いネットワークで地域に存在を認められるような、一般ユーザーがいつでも安心して相談出来る様な環境作りをしなければならないと思います。

そんなこんなで、私の場合、『ひょうご安心リフォーム推進委員会』というNPO法人でそんな団体の活動もしているわけですが。(笑)

 

とにかく!知らない業者の、「無料で屋根を診断しますよー」にはくれぐれもご用心。

職人のプライドが作るモノ。

JUGEMテーマ:日記・一般


今日も神戸は気持ちよく晴れ渡りました。
ホントに良い季節になり、朝の愛犬チャックとの散歩も冬の間とは違ってずいぶん楽しいものになってきました。
寒いときも、暑いときも続ける習慣って知らず知らずの内に、良いときも厳しい時はそんなに続かないってことを教えてくれるのかも知れません。
今日も午前中はガッツリデスクワーク、昼からお客様先に打ち合わせや現場廻りと工務店のおっさんらしい一日を過ごしました。(笑)
お題目は夕方前に工事の完了確認に行った現場で感じた事。
2月に降った大雪のせいで神戸でも結構な被害があり、一番多かったのはカーポートの屋根の破損でした。
消費税増税前のドタバタと相俟ってずいぶん時間が経ってしまいましたが、やっとその時の補修工事を終えようとしています。
今日施工してたのはそんな現場。
カーポートの屋根材って昔のものに比べてずいぶん良くなっており、今時のモノは熱線カットの機能が付加されています。
せっかく、交換するのなら、と、今回のお施主様は暑さを遮る材質でしかも明るいモノを採用頂きましたところ、とても良くなった!とずいぶん喜んでくださいました。
屋根材を交換したカーポートを見てみると、確かに屋根は綺麗になっておりましたが、骨組みは元々あるものを利用しているので、長年の汚れが付着しており、少し残念な感じ。
手伝いに来てもらっていたエクステリアの若い職人に、
「せっかく、綺麗に張り替えたならついでにもとのフレームも綺麗に掃除しようぜ、」
と、(本来の仕事かどうかは微妙なところですが、)言ってみたら、気持よく、「わかりました」と丁寧に水洗いをしてくれました。
ま、私も一緒になって掃除に勤しんでビショビショになりましたが、、(笑)

今回の工事はカーポートの屋根材を交換するのが依頼内容。
古いフレームの清掃を依頼された訳ではありませんし、そこにゴミが溜まっていても私たちの責任ではありません。
しかし、私たちがお客様に依頼されているのはただ壊れたものを直したい、と言うだけではなく、気持ちいい生活の為の環境を整えたい、という事のはずです。
それをどのように受け止めるか。
現場で作業する職人の少しの心遣いで、完工後の印象は全く変ってしまいます。
そんな依頼された内容を越えるプラス@な工事をするのは職人としてのプライドではないかと思うのです。
自分の手で作ったモノの仕上がりへのプライド、お客様の想いの叶え手としてのプライド。
有名な3人のレンガ職人の話をただの寓話として聞いているだけではなく、実際の現場でプライドを持てる工事を如何に現実にして行くかが、私たち工務店が勝ち残る唯一の道だと思います。
なんたてったって、仕事は現場でのモノづくりなんですから。
そして、私がやるべきは、やっぱり現場で職人一人ずつにその道を(身を以て)説いて行くことなのだと、改めて。
守るべきモノづくりの担い手は自らも守られるべき人にならねばならない。
その厳しさを持つことが、いつか職人の地位向上に繋がると思ってます。
口うるさいおっさんでゴメンよー。(笑)

※3人のレンガ職人の話とは、、
昔あるところで3人のレンガ職人が働いていました。
通りかかった人が、職人に何をしているのか?と訊いたところ、
一人目は、「みりゃわかるだろ、レンガを積んでるんだよ、」
二人目は、「壊れない強い壁を作ってるんだよ、」
三人目は、「人々が幸せな時間を過ごす為の教会を作っているんだよ。」
と言ったとのこと。
プライドを持った仕事をするというのは、依頼主の幸せも作りながら働き手自身も幸せを掴む事が出来る。
そんな風に思うのです。
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創業時から変わらない私達の“想い”



建築のプロとして周りの人々にすこしでも笑顔になってもらいたい。



建築の仕事を通して健康や安全をお渡ししたい。



そして、地域社会に必要とされる企業となりたい。


 

 









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さらば!(冷え込んで)朝が辛い暮らし。

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今日も朝は曇天、しかし昼前から青空がのぞきました。
先週の週末に開催されたエコライフフェアーにご来場頂いたお客様宅にリフォームのご相談に伺う頃にはすっかりいい天気。
ま、風は冷たかったですが。。
お客様宅でリフォームをしたい理由を伺ってみると、経年劣化やライフスタイルの変化により使い方が変った、などの理由が多いのですが、最近特に耳にするのは、寒いから、というのと暑いから、ということ。
特に、浴室や洗面所など、ヒートショックと呼ばれる室内の温度差による突発的な疾患を心配される方が増えているように感じます。
高齢化が進む現代ではバリアフリーと言われる室内の段差を無くしたり、動きやすいようにスペースを広げたり、手摺をつけたりする事を国や自治体が政策として推奨しています。
政策とは補助金等で民間の市場をを誘導する事ですから、推奨するからには予算をつけて補助金を持って推し進める訳ですが、実際、手摺がなくて、とか段差で躓いて命を落とす人はまず居ないと思います。
しかし、建物の中の部屋間の温度差が大きいことが原因でヒートショックを起こして亡くなる人の数は毎年3万人ともいわれ、今では交通事故でなくなる方を凌駕しています。
そんな数字を見てみると、本当に必要なバリアフリーとは、3cmの敷居の段差を無くする事ではなく、断熱工事をしっかりと行なって室温のバリアフリーを進める事だと思っております。
そんなこんなで、今日もリフォームのご相談を受けたついで?に床下の断熱工事をお客様に提案しておきました。
築20年のそのお宅では、いちおう、床下断熱材が入っていると言ってもグラスウール10Kがぶら下がっている様な状態では全くと言って良い程断熱効果はありません。
劇的!ビフォーアフターで良く登場するアレ、お見積りに入れておきますね。という説明でアイシネンの現場発泡ウレタンの説明をしておきました。(笑)
こんなやつ。

これから朝起きるのがが厳しい季節となりますが、温熱環境を整えるリフォームで冬の辛さか解放されるかも、です。
気密、断熱リフォーム、承っておりますのでいつでもご相談下さいね。(笑)

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それは作り手側から見た業界の悪習を断ち切りたいと言うその1点に尽きます。

しっかりと社会保障をされた職人が早く出来た事が儲かることではなく、完璧なものを作ることで評価されるシステムを作り上げ業界のスタンダードにしたい。

それがすみれが社員大工での施工に拘る理由です。





お客様に安心と安全そして心地よい環境を提供して、また次の仕事へと繋げていく。

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自然の摂理に逆らうのではなく、アタリマエの連続で自然な流れを作って行く。

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自然素材の部屋で海の幸。

JUGEMテーマ:日記・一般


今日は昼から久々の現場作業出かけました。
RC造の建物の自然派リフォームを終えて少しだけ残ってた器具の取り付けに。
作業後は、工事が終わったとの住み心地をお伺いしたり、木材利用ポイントの申請の手続きなど、要するに工事の最後の締めに行ったというところ。
今回の工事では国内産の杉のフローリングやEM珪藻土の内装など、私たちの提案を気持よく受け入れていただいて自然素材に囲まれた気持ちのいい部屋を作らせて頂きました。

「新しいお部屋はどうですか?」
という私の問いには、
「ぐっすり眠れるようになって、毎日気持ち良く過ごせるようになりました。」
とのことで、工事をさせて頂いた最後に、
「ありがとうございました。」
と言って頂ける程嬉しい事はありません。
お客様に喜ばれて、笑顔を見せて頂ける私たちの仕事ってやっぱり最高です。(笑)
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さて、国産のフローリングを使ったリフォームと言う事は、例の鳴り物入りで始まった国交省が大型予算をつけた木材利用ポイントの活用ができるということですね。
こちらの現場でもフローリングのほかにも壁に羽目板などを採用いただいて結構なポイントが還元されることになりました。
ざっと計算すると20万ポイント!
そのうち半分が即時交換ということで今回かかった工事費に充当していただくことができます。
こちら、→ http://moku-po.com
そして、あとの半分は商品と交換ということでインターネットの方の分から好きなものを選んでくださいね、とご案内をしてきました。
施主様と一緒になってサイトを覗いてみると、、
カニ、肉、シャケ、ふぐ、かまぼこ、コシヒカリ、、等々美味しそうな高級食材がいっぱい。
こんな感じです。

結構良い値段するんやー、なんて見てたら、6000ポイント分のししゃも詰め合わせなんてモノのありました。

普通なら絶対に買う事はないんやろなー、なんて思いつつ美味しそうな画像を堪能。(笑)
その他には、国内産の木材で作られた家具などもありましたが、全体的には圧倒的に食べ物が席巻しておりましたよ。
これは30万ポイントの東北の栗の木で作ったソファー。

このような関西に出回る事のない地方で丁寧に作られた商品をもらえるって悪くないと思ったり。
ま、10万円分の食材をまとめて買う機会なんてはなかなか無いでしょうし、お正月も近づいてきたことで贅沢な食材をたっぷりともらってみるのも悪くないかもです。
このバラマキの典型のような補助制度は工事完了後の申請ということになっており、申請時に予算が尽きていたらもらえない事になっております。
使えるか使えないかは工事が終わってみないと確定しない、というあやふやな制度なので、工事業者はもらえたらラッキー的なおまけのつもりで居て下さい、という案内をしているのが現状でして、昨年度のエコポイント制度が途中で予算が切れたこともありあまり積極的にアピールをしておりません。
そんなこんなで、思いの外利用者が少なく、予算はまだたっぷりと余っている様ですので、気持よく自然素材をふんだんに使ったリフォームをして、その部屋で海の幸をたらふく味わってみるというのは如何でしょうか。
国産材の杉や桧の香りの部屋はいいですよ~。(^ ^ )

 

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そのシロアリの薬剤散布で安心ですか? ええ、安心です、5年間。

JUGEMテーマ:住宅

今日の神戸は雲が広がりましたが、まだ雨は降りません。
梅雨入りと同時に強行着工したK様邸では結局全く雨に降られる事無く、サッシの交換工事を終えることが出来た様です。
これで一安心です、メデタシ、メデタシ。
今日はHDC(ハウジングデザインセンター)のクリナップショールームでイベントを開催しておりました。
今回は薬膳料理の講習、兵庫県第1号の「国際薬膳調理師」である、
「朝日さわやかクッキング・教室」主宰の渡部 美智余先生に講座をお願いしました。
木 火 土 金 水
の陰陽五行説に基づいた自然の摂理に逆らわないナチュラルな食生活のコツを教えて頂きました。
旬のものをその時々に合わせて頂く。
自然が導くままに、季節に実る野菜や果物を無理をする事無く取り入れることで健康な身体になっていきますよ、と柔らかな口調で説明して頂きました。
とても、美味しかったです。(笑)
さて、お題目はショールームで小耳に挟んだ他のテーブルでの打ち合わせの会話です。
どうやらリフォームの打ち合わせの様でしたが、営業の方が一生懸命工事内容の説明をされていました。
「この写真に映っているのが、蟻道といって、シロアリの通り道と糞です、この機会にしっかりと防蟻工事をしておきましょう、」
どうやら、既に床下をシロアリにかじられている様です。
「薬が弱くなってずいぶん保障機関は短くなりましたが、この薬剤を撒いてシロアリを退治します」
あ、ニコチノイド系(農薬系)の一般的な薬剤を散布することをお奨めしている様です。
「これで安心ですか?」
とお施主様、
「はい、安心です、五年間の保障が付いていますので、」
と、営業マン、
「五年間ですか・・・、」
と、微妙な空気が流れました。
現行の建築基準法では新築時の防蟻処理が義務づけられています。
土台を桧の4寸角にするとか、外壁下地をダイライトにするとか、防蟻処理をしないでも認められる工法もありますが、桧もヒバもシロアリが絶対にかじらない、という事はありませんので、防蟻の処理は必要だと私も思っています。
しかし、、
床下、及び1階の床上1mまで散布する薬剤が農薬のニコチノイド系の化合物であることに対して、私は長い間引っかかっておりまして、なんとか出来ないかと試行錯誤を繰り返して来ましたがなかなかいい方法は見つかりませんでした。
国の機関と薬剤メーカーとは深い関わりがあり、既得権益を守る為ではないのか?と言われる程、農薬系以外の防蟻材は認定されなかったのですが、最近になってやっと、シロアリの被害が厳しいアメリカやオーストラリアで一般的に使われているホウ酸系の薬剤が認められる様になったのです。
目薬等にも使われているホウ酸は人体には無害、しかし腎臓を持っていない昆虫が体内に取り込むと死んでしまいます。
しかも、揮発性の薬剤ではないので一度塗布すると水で流れてしまう様なことが無ければ半永久的に効果を失いません。
そんなこんなで、すみれでは昨年から防蟻処理はホウ酸に全て切り替えました。
これは別に特別な情報ではなくて、施工も簡単ですし、費用も高くなることもありませんので、最近は多くの工務店さんが普通に脱農薬系薬剤を果たしています。
ホウ酸による防蟻処理はこれからの常識になりつつあると言っても過言ではないと思っています。
ちなみに、Wikiの記述を抜粋してみると、、
ネオニコチノイドNeonicotinoid)は、クロロニコチニル系殺虫剤の総称。ニコチン様物質を意味し、イミドクロプリドアセタミプリドジノテフランなどが該当する。急性毒性は低いとされているが、昆虫に選択的に毒性を発揮し、など哺乳類には低濃度で単独使用した場合には比較的毒性が低いとされているが、有機リン系農薬と併用した場合には頭痛や湿疹、ADHD(注意欠陥多動性症候群)似た症状などが発生する場合がある[1]。一般家庭のガーデニング用から農業用、シロアリ駆除、ペットシラミノミ取り、ゴキブリ駆除、スプレー殺虫剤、新築住宅の化学建材など広範囲に使用されている。現在、農薬として世界100カ国以上で販売されている。

さらに、こんなことも、
1990年代初めから、世界各地でミツバチの大量死・大量失踪が報告され、すでに2007年春までに北半球から4分の1のハチが消えたとされている[3]。ネオニコチノイドは「蜂群崩壊症候群」(Colony Collapse Disorder,CCD)の主な原因といわれ、フランスでは2006年最高裁判所判決により一部の種類が使用禁止となっている。
結論としては、
ネオニコチノイド系農薬3種は2013年12月よりEU全域で使用が原則禁止となる[8]

とのこと。
住まいは一番身近な環境です。
建築に携わる者はその環境を左右する責任を負っており、場合によっては知らなかったでは済まされないトラブルの原因を作ってしまうこともあります。
アタリマエではありますが、、常に最新の情報を持ってお客様に最善のご提案をしなければ、と改めて思った次第。
日々是勉強勉強、ですね。
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

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次世代省エネリフォーム

JUGEMテーマ:日記・一般

 今朝も快晴の神戸でした。

1月も半ばを過ぎ、そろそろお屠蘇気分も抜け始めて世間様も本格的に動き始めたような感じです。
為替も円安に振れ、(今は一時的なものだと思いますが)日経平均株価も右肩上がりで全体的には政権交代による景気があるのかも、という雰囲気も出て来ました。
このところ毎日のように頂いているお問い合わせは特に店舗出店のご相談が多く、景気回復への期待感をヒシヒシと感じながらの毎日です。
昼からはご紹介されたお客様と一緒に中古住宅を買って住み替えられるお宅に現場調査に。
築18年、ということで震災と同じだけの築年数の注文住宅で、まだまだしっかりとしているのにも拘らず、ずいぶん買いやすい値段だったとの事でした。
不動産にお買い得無し。
と、昔から良く言われました。
売り買いのバランスから、ということもありますが、安いには安いなりの、売れないには売れない理由があるもので、安く買えば売るときも安くしか売れないもの、というように昔教えてもらった覚えがあります。
しかし、最近になってとてもお買い得だな、と思える物件を見かけるようになりました。
日本の住宅の資産価値は時間が経てば立つ程低くなるという事になっています。
一般的な不動産取引では木造住宅の場合12年から15年くらいで建物の価値は無くなって、土地のみの価格で取引される事が常体化しています。
しかし、ここ最近になって、とてもいい住宅が価値として評価されずにまるで土地のおまけのようについて来る事を見る機会が増えており、実際の現場でも見かけるようになりました。
中でも丁寧な大工さんが建てた家だと(私たちがみると、)分かる物件については年数が経っていても今の新築と変わらないようなものがあります。
考えたらずいぶんお得です。
阪神淡路大震災の後、木造建築はずいぶんと変わりました。
耐震強度についても法改正が行われ、金物の強度による補強でほぞ抜けによる倒壊が起こらないようになったり、半分も出来ていなかった建築確認申請の完了検査もアタリマエに最後まで受けるようになり、新築住宅は殆どが適法に建てられるようになりました。
現場で私たちが感じるのは『その前』と『その後』では明らかに建物の質が変わったという事です。
そして、近年、エネルギー問題への意識が高まったことで省エネルギーな住まい方に焦点は移り、Q値、C値で表される断熱性能や気密性能を高める事がごくアタリマエになって来ています。
そして、実は省エネルギー住宅とはエネルギーコストをかけずに冬は暖かで夏は涼しい快適な住まいでもあるのです。
政府が肝いりで進めて来た長期優良住宅法制化への流れは構造強度の安心から暖かな住まいへと木造住宅の技術革新と普及は大きく進めました。
新築住宅では高品質な省エネ住宅がすっかりアタリマエに供給されるようになったと思います。
そして次は、既存の住宅へ。
建物の価値が無くなったと判断されるような住宅も、今時の新築住宅の施工ノウハウを使って数値の計算をすれば高性能住宅としてエネルギーコストをかけずに快適に過ごせる住宅にリフォームする事が出来るのです。
今まで、価値が無くなったと思われてきたものが、数値化で性能を明らかにする事により新築住宅と同じような価値を持つ住宅に生まれ変わることが出来るようになって来たということで、これからのリフォームは新しい時代に入っていくような気がしています。
すみれでは見た目だけではない本質的な住み心地を改善するリフォームの提案を積極的に行って行きます。
ご興味のある方は一度コメント欄までご連絡を頂ければと思います。(笑)
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